导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　要(yào)点

　　过去二十年是(shì)中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年地产持(chí)续低(dī)景气，有关(guān)中国(guó)地产(chǎn)是否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清(qīng)中国(guó)城镇(zhèn)存量住(zhù)宅真实情况，据此判断中国(guó)未来地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒(méi)体(tǐ)渲染中国地产存量极度过(guò)剩，事实是(shì)否如此(cǐ)？

　　住建(jiàn)部披露全(quán)国(guó)有近6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数据显示城镇家(jiā)庭(tíng)户人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间(jiān)。市场陷入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事(shì)实(shí)上住建部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋(wū)建(jiàn)筑中，城镇建筑(zhù)占比不到一成，其中还包括大量城(chéng)镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑，如(rú)商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住(zhù)宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间房(fáng)所能(néng)满足，它(tā)与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积(jī)、配套设(shè)施等因素密(mì)切相关。中国的人均(jūn)住宅间数较(jiào)发达国家(jiā)还有(yǒu)很大(dà)差(chà)距。人均住宅间数大于1同样不意味(wèi)着中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发(fā)现中国城镇居民户(hù)均1套房，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据(jù)，我们(men)根(gēn)据商品住(zhù)宅套(tào)数、商品住宅占比和(hé)城镇家(jiā)庭户(hù)数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城(chéng)镇家庭户(hù)均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺利(lì)交(jiāo)付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户户有房(fáng)，然而事实(shí)上中国住(zhù)宅市场供需(xū)并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套房无法满足流动人口(kǒu)的租赁和(hé)置业需求。全国总人口的近三成都是流动人口(kǒu)，流(liú)动人口会选择(zé)在大城市租房挣钱(qián)，在老家买房，从而(ér)产生(shēng)了(le)额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未(wèi)来地产仍有四大(dà)新(xīn)增(zēng)需求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一人户、两(liǎng)人户占比不断增加(jiā)，导致家(jiā)庭户数(shù)增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势将延续，带来新户购(gòu)房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区域经济资源分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流入，人口净迁入城市的(de)新增(zēng)住宅需求有(yǒu)望持续(xù)旺(wàng)盛。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势在(zài)必行(xíng)。

　　第四，中国的人(rén)均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积均较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子”的改善性需(xū)求正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下中国地(dì)产步入大分化时(shí)代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说过去二(èr)十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是过去(qù)二(èr)十(shí)年房价快(kuài)速上涨基石。那么(me)当下房地产大分化时代已至，大分化时代下地(dì)产矛盾则更多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必(bì)将体现在不(bù)同能级城市之间，不同区域板块之间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录(lù)

　　正(zhèng)文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久(jiǔ)前，官方披(pī)露全国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以(yǐ)来，各大城市(shì)二手房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担(dān)心，中国的(de)房子是(shì)否已经过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇(zhèn)住宅到底是供(gōng)给(gěi)过剩，还是供需平衡，或是(shì)仍然(rán)存在不足？可惜由(yóu)于住(zhù)宅存量(liàng)数据并未(wèi)公(gōng)布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我(wǒ)们(men)测算出中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有住(zhù)宅套(tào)数，回(huí)答当前(qián)的(de)房(fáng)子是(shì)否真的过剩了？据此判断未来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一(yī)、如(rú)何有效观察中(zhōng)国(guó)户均拥有(yǒu)住(zhù)宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年(nián)2月，在(zài)以(yǐ)全国(guó)自然灾害综合风险普查工作情(qíng)况为主(zhǔ)题的新闻发(fā)布(bù)会上，负责(zé)人(rén)对(duì)外披露：“住(zhù)宅城乡建设(shè)行业获取了全(quán)国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住(zhù)不(bù)到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似(shì)已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房(fáng)屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以(yǐ)栋(dòng)数计算的城镇房屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还(hái)包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅(zhái)。总的算下来，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公布了中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市家(jiā)庭户(hù)居民人(rén)均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看(kàn)似(shì)意味着人人都有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水平不(bù)仅与房间(jiān)数量(liàng)有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套设(shè)施等因素密切相关。单(dān)单(dān)从人(rén)均住宅间数不能(néng)完全反映出(chū)城镇(zhèAVERAGE函数是什么意思，计算机average函数是什么意思n)居民(mín)的居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住宅的测算思(sī)路(lù)、数(shù)据和方(fāng)法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两(liǎng)大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类(lèi)是保障(zhàng)房、原公有住宅、自建房(fáng)等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直(zhí)接公布(bù)城(chéng)镇(zhèn)住宅数量。居民住宅(zhái)相关(guān)数(shù)据(jù)有两处可以(yǐ)直接公(gōng)布，一是每年商(shāng)品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查(chá)数据）。计算中国居(jū)民户均住宅数量，我们主要用到(dào)上述两组(zǔ)数据。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革始于1998年(nián)，1998年(nián)之前商品住宅(zhái)数(shù)量极少，可忽(hū)略不计(jì)。估算城镇(zhèn)居民(mín)户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年商(shāng)品住宅销售套数(shù)相加，我们就(jiù)能够得到当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和(hé)非商品住宅比例，推(tuī)算得到居民(mín)住宅(zhái)总套数(shù)。

　　第三(sān)步(bù)，将城镇居民(mín)拥有的商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)总数(shù)除以家庭户数(shù)，我们就能够得(dé)到城镇户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅套(tào)数(shù)/住宅(zhái)总套数）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户比/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目前(qián)缺乏(fá)一个准确(què)统(tǒng)计(jì)。我们利用既有统计数据，大致测算得(dé)到中国(guó)存量房地产(chǎn)套数，并进一步推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数(shù)量。

　　（一）城镇(zhèn)居民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开(kāi)始，新房销售中(zhōng)期房(fáng)占比近9成。本文去(qù)除商品住宅(zhái)累计销售(shòu)套(tào)数里的期房销售，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数(shù)=截(jié)止(zhǐ)到(dào)2022年商品住宅累计(jì)销售(shòu)套数-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房(fáng)后装修(xiū)的(de)时间(jiān)，取(qǔ)最大值3年。

　　将(jiāng)商品住(zhù)宅现房套数(shù)除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭户(hù)均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中国城镇居(jū)民拥(yōng)有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数(shù)据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经济适用房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租(zū)房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁(lìn)其他住宅(zhái)和(hé)购买(mǎi)二手房都是(shì)商品(pǐn)住(zhù)宅，因此将租赁其他住宅、购买(mǎi)商品(pǐn)住宅与购买二手房(fáng)加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有(yǒu)住宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年变化幅度的(de)20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品(pǐn)住宅的实(shí)际变化比例，从而我们(men)估(gū)算出2022年(nián)商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已购期房，中国平均(jūn)每户(hù)城镇(zhèn)家(jiā)庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到(dào)2024年(nián)，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均(jūn)一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户(hù)均(jūn)一套房的程度，“户(hù)户(hù)有房”是否意味(wèi)着中国城镇化进(jìn)展终结，甚(shèn)至(zhì)意味着中国地产存量供给(gěi)绰绰有余(yú)AVERAGE函数是什么意思，计算机average函数是什么意思？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住宅市场供(gōng)需平衡

　　需要有(yǒu)多余住(zhù)宅(zhái)来满足因人口流动、居民换房等因素(sù)产生的(de)住宅(zhái)需求。因此，成熟(shú)房地(dì)产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和(hé)日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最(zuì)高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好一套房(fáng)，就(jiù)会造成人口净流入地的住(zhù)宅(zhái)市场供(gōng)不应(yīng)求，造成房价或(huò)房租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人(rén)口3.76亿，省内流动人口(kǒu)和省际(jì)流动人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家(jiā)县城买房(fáng)。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查数(shù)据显示，在上(shàng)海(hǎi)、杭州(zhōu)以及南京工作的流动人(rén)口在老家拥有住宅(zhái)比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打(dǎ)工人(rén)回乡(xiāng)置业。

　　流动人口实际上(shàng)会(huì)占据两套房，在高房(fáng)价的大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均(jūn)一(yī)套(tào)房(fáng)无法满足庞大流动人口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住(zhù)宅(zhái)品质仍需改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的城镇(zhèn)住宅(zhái)中依(yī)然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如电(diàn)线老化、管道(dào)等基础设(shè)施陈旧，给(gěi)住户的生(shēng)活(huó)带来了很大的不(bù)便和(hé)安全(quán)隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户(hù)数拥有的(de)住宅面积(jī)占(zhàn)比仅为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家(jiā)庭没有(yǒu)独立卫浴(yù)和厨房。这类(lèi)上(shàng)世纪修建的老(lǎo)旧小区很(hěn)难满(mǎn)足现代生活(huó)需(xū)求，在(zài)未来大(dà)都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近(jìn)五成的家(jiā)庭住(zhù)宅为一居室和二居室，户型偏(piān)小。其(qí)中一居(jū)室占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇，城市家(jiā)庭住宅户型(xíng)更小，当(dāng)然这与城市土地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住(zhù)宅面(miàn)积扩张是未(wèi)来(lái)地(dì)产(chǎn)的需求(qiú)驱(qū)动力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住(zhù)宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间(jiān)农(nóng)民带房进城和老旧小(xiǎo)区(qū)拆(chāi)迁(qiān)，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存(cún)量总面(miàn)积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一半的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小于均(jūn)值，近4成家庭人均(jūn)住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全(quán)国人均(jūn)水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅(zhái)面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米。上海市将(jiāng)人均住宅建筑(zhù)面积(jī)低于15平方米(mǐ)的家(jiā)庭界定为(wèi)住(zhù)宅(zhái)存在困难，若按(àn)这个标(biāo)准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目(mù)前至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大(dà)。但若去除公摊(tān)面积后，中国的人均可使(shǐ)用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的(de)住宅总(zǒng)量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来(lái)地产还会(huì)有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和动(dòng)态(tài)趋势演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)需求释放。户均1套住宅(zhái)现(xiàn)实之下，中(zhōng)国未来(lái)城镇住(zhù)宅需求(qiú)主要(yào)来(lái)自于(yú)四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭(tíng)户数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去(qù)20年我(wǒ)国(guó)城镇家庭户均人口数不(bù)断下降，六普显示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规(guī)模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明显上升，人(rén)口(kǒu)小家庭化(huà)趋势(shì)将继续(xù)延续，导致户(hù)数会因户均人口规模(mó)的缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第二(èr)，人(rén)口迁(qiān)移(yí)导致(zhì)经济发展带来的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日(rì)益明显，资源和生(shēng)产要(yào)素(sù)逐(zhú)步向经济(jì)带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经(jīng)济(jì)资源(yuán)分配的(de)再(zài)集中(zhōng)吸引(yǐn)着人(rén)口流入。人口迁移势(shì)必涉及(jí)到(dào)买房租房，给迁入地住宅市场带来(lái)新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口为(wèi)38.4万人，自然(rán)增(zēng)加(jiā)人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主(zhǔ)要(yào)受益(yì)于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了(le)10.5个(gè)百分点；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅(fú)为6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住宅建造(zào)时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭购买(mǎi)商品住(zhù)宅，21％的(de)家庭(tíng)购买二(èr)手房。在新增住宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成家庭购买了商(shāng)品住(zhù)宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城(chéng)中村和旧城改造，商品住宅(zhái)的占比(bǐ)势(shì)必会进一(yī)步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住(zhù)宅建(jiàn)筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约(yuē)9000万(wàn)户。破(pò)旧的(de)城(chéng)中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础(chǔ)设施配套差(chà)、没有或少(shǎo)有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环(huán)境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大(dà)房(fáng)子(zi)”的改善性(xìng)需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受限于(yú)资(zī)金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提(tí)高生(shēng)活品质，以小换(huàn)大(dà)、以旧换新。2022年(nián)底的中央经(jīng)济工作会议明确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论(lùn)是否考虑乡村住(zhù)宅因素(sù)，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数较(jiào)其他国家依旧(jiù)存(cún)在不(bù)小(xiǎo)差距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与经济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着经济发展水平的(de)提高，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均(jūn)住宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国(guó)地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供给(gěi)存在不足，供需(xū)出(chū)现(xiàn)错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么(me)未来将是(shì)住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产(chǎn)大分化(huà)时(shí)代已至(zhì)，这(zhè)种(zhǒng)分(fēn)化不(bù)单局限于城市能级之间差异，优质小区和(hé)老旧二手房之(zhī)间的差(chà)异也将(jiāng)越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提(tí)示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是(shì)人，并(bìng)不是(shì)针对住宅，因(yīn)此(cǐ)可(kě)能存在统计(jì)偏差(chà)。商品住宅占比实际值(zhí)可能偏低，其增速可能超预期。

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