导读(dú)

　　黄(huáng)金(jīn)二十年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢(féng)近年地(dì)产(chǎn)持续低景气，有(yǒu)关中国地产是否(fǒu)过剩的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇存量住宅真实(shí)情况，据此判断中(zhōng)国未(wèi)来地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒(méi)体(tǐ)渲染中国地产存量(liàng)极度过剩(shèng)，事实是否如(rú)此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第(dì)七次人口(kǒu)普查(chá)调查(chá)数据显示城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间。市(shì)场陷入怀疑(yí)，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披(pī)露(lù)的近6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中(zhōng)还(hái)包(bāo)括大(dà)量(liàng)城镇非住宅建筑，如(rú)商业(yè)办(bàn)公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住(zhù)宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国(guó)城(chéng)镇居民人均(jūn)住宅间(jiān)数(shù)为1.06间，但(dàn)居住舒适不是(shì)人均一间(jiān)房所能满足(zú)，它与房屋(wū)质(zhì)量、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等因素密切(qiè)相关(guān)。中国的人均住宅间数(shù)较(jiào)发达国家还(hái)有很大差距(jù)。人均住宅间数大于1同样不意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每(měi)户持(chí)有商(shāng)品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并(bìng)无直接公布中(zhōng)国家庭户均(jūn)住(zhù)宅的数据，我(wǒ)们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显示，目前(qián)城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其(qí)中0.54套(tào)为(wèi)商品住宅。若期房(fáng)顺利交付(fù)，直至2024年，中(zhōng)国每(měi)户城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)才拥(yōng)有1套住宅(zhái)，其中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似(shì)乎意(yì)味着户户有房，然(rán)而事(shì)实(shí)上中国住宅市(shì)场供需(xū)并不平衡。

　　国(guó)际(jì)数(shù)据(jù)显示，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡，是因为户(hù)均一套房无法满足流动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国总人(rén)口的近三成都是流动人口，流动人口会选择在大城市租(zū)房(fáng)挣钱，在老家(jiā)买房(fáng)，从而产生了额外的住宅需求。

　　即便户(hù)均(jūn)一(yī)套房，中国未来地产仍有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不(bù)断增加(jiā)，导致家庭(tíng)户数(shù)增多。小家庭化趋势将延续，带来(lái)新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明(míng)显，区域经济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入，人口净迁入城市(shì)的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成(chéng)的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)。促(cù)成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅的改(gǎi)造势(shì)在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积均较发达国(guó)家(jiā)有着不小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求(qiú)正(zhèng)在(zài)不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下(xià)中国(guó)地(dì)产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二(èr)十年是中(zhōng)国地产黄金发展期，地产矛(máo)盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这(zhè)是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么当下房(fáng)地(dì)产(chǎn)大分化时代(dài)已至，大分化时(shí)代下地产矛盾则(zé)更(gèng)多体现在住(zhù)宅质(zhì)量供(gōng)需冲突。

　　地(dì)产大分化必将(jiāng)体(tǐ)现(xiàn)在(zài)不同能级(jí)城市之间，不(bù)同区域(yù)板块之间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引(yǐn)发热议(yì)。从2月以来，各大城市(shì)二(èr)手房挂(guà)牌(pái)量突然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市场不禁担心，中国(guó)的房子是(shì)否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在(zài)不(bù)足？可惜由于住宅存量(liàng)数据(jù)并未(wèi)公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我们(men)测(cè)算出中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有住宅(zhái)套数，回答(dá)当(dāng)前的房子是否真的过剩了？据此判(pàn)断未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效(xiào)观察(chá)中国户均拥有(yǒu)住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直(zhí)观(guān)判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自(zì)然灾害综合(hé)风险普查工(gōng)作情况为主题的(de)新(xīn)闻发布(bù)会上，负(fù)责人对(duì)外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行(xíng)业获(huò)取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万(wàn)处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平(píng)均(jūn)每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋建筑中(zhōng)，农村房屋(wū)占9成以(yǐ)上，以(yǐ)栋(dòng)数计算的城镇房屋实(shí)际仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋(dòng)，还(hái)包括了大量商业(yè)楼、写字楼(lóu)、学校(xiào)、医院等(děng)非住宅。总的算下(xià)来，住宅占比并不大。

　　第(dì)七次人口普查数据公布了中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其中城市(shì)家庭户居(jū)民人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平不仅与房间(jiān)数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住(zhù)面积、配套设施等因素密切相关。单(dān)单从人均住(zhù)宅间数不能完全反映出(chū)城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成(chéng)套住(zhù)宅，一套(tào)设施齐全的住宅才(cái)是(shì)城(chéng)镇居(jū)民宜居的选择(zé)。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的(de)测算思路、数据和(hé)方法

　　中国(guó)城镇居(jū)民住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类是保障(zhàng)房(fán5k是多少钱，5k是多少钱人民币g)、原公有住宅、自(zì)建房等非(fēi)商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺乏(fá)统计数(shù)据，并没有(yǒu)直(zhí)接公布城镇住(zhù)宅数(shù)量。居(jū)民(mín)住宅相关数(shù)据有两处可以(yǐ)直接(jiē)公布，一是每(měi)年(nián)商品住宅(zhái)销(xiāo)售套数（统(tǒng)计局）；二是(shì)居(jū)民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅数(shù)量(liàng)，我(wǒ)们主要用(yòng)到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极(jí)少(shǎo)，可忽(hū)略不计。估算(suàn)城镇居民户均住宅(zhái)套(tào)数分三步走：

　　第一(yī)步，将(jiāng)1999年以来每年商品住宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够得到当前(qián)商品住宅总存(cún)量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住(zhù)宅和非商品住宅比例，推(tuī)算(suàn)得到(dào)居民住宅(zhái)总套数。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇居民拥有的商(shāng)品住(zhù)宅总数除以家庭户(hù)数，我们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有的(de)住(zhù)宅数量。

　　具体(tǐ)计算公式如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总套数(shù)/家(jiā)庭户(hù)数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既有(yǒu)统计数据，大致测算得(dé)到中国存(cún)量房(fáng)地产套数，并(bìng)进一步推算中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均(jūn)拥有的(de)住宅数(shù)量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥(yōng)有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计(jì)算得到：

　　（一(yī)）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期(qī)房）。

　　中国的(de)房地(dì)产销售以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期(qī)房占比近9成(chéng)。本(běn)文去除商品住(zhù)宅累计销售套数(shù)里的期房销售，得(dé)到商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套(tào)数=截止到2022年商品住宅累计销售套数-过去三(sān)年(nián)（2020、2021和2022年）的期(qī)房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考虑到(dào)交房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房(fáng)套(tào)数除以(yǐ)家庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数据(jù)显(xiǎn)示(shì)中国城(chéng)镇居(jū)民(mín)的(de)住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住(zhù)宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买商(shāng)品住宅(zhái)占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定(dìng)租赁其(qí)他住(zhù)宅和(hé)购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品(pǐn)住宅与购(gòu)买二手房加总，得(dé)到商品住宅占居民(mín)所有住宅(zhái)的(de)比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅(zhái)增幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅的(de)实际变化(huà)比例，从而我们(men)估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均(jūn)每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利(lì)，已购期(qī)房(fáng)会在2-3年内陆(lù)续交付使用(yòng)，到2024年，中国平(píng)均每(měi)户城镇家庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户均一套房(fáng)的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展终(zhōng)结，甚至(zhì)意(yì)味着(zhe)中(zhōng)国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着(zhe)住宅(zhái)市场(chǎng)供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住宅(zhái)来满(mǎn)足(zú)因人口流动(dòng)、居民换房等因素产(chǎn)生的(de)住宅需求。因此(cǐ)，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看(kàn)，美国(guó)、英国和日本的住(zhù)宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户(hù)比最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为(wèi)1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套(tào)房，就(jiù)会造成人(rén)口净流(liú)入地的住宅(zhái)市场供不应求，造(zào)成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的(de)流动(dòng)人(rén)口3.76亿，省(shěng)内流动人(rén)口和省际(jì)流动(dòng)人(rén)口(kǒu)分别(bié)为(wèi)2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动(dòng)人口会选择(zé)在大城市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年的(de)中国城乡(xiāng)人口流动调查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动人(rén)口在老家拥有住宅(zhái)比(bǐ)例(lì)分别(bié)为28％、21％和(hé)18％。大城市的高(gāo)工资(zī)吸(xī)引打工人，但高房(fáng)价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动人口(kǒu)实(shí)际(jì)上会占据两套房(fáng)，在高(gāo)房价的大城市(shì)租(zū)赁一套(tào)房(fáng)，在房价较低的(de)县(xiàn)城购买一套房。所(suǒ)以说(shuō)户均一套房无法(fǎ)满(mǎn)足庞大流(liú)动人口的(de)租(zū)赁与置业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善(shàn)

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存(cún)在(zài)着建筑结构(gòu)松(sōng)散(sàn)、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题(tí)，如电线(xiàn)老化、管道等基(jī)础设施陈(chén)旧，给住户(hù)的生活带来(lái)了(le)很大的(de)不便和安(ān)全隐患，并且居(jū)住(zhù)体验较差。

　　2000年以前(qián)建成的老旧住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的(de)家庭户(hù)数拥有的住(zhù)宅面(miàn)积(jī)占比(bǐ)仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世(shì)纪修建的(de)老旧小区很难满足现代生活需求，在未来大(dà)都会被拆迁重(zhòng)建(jiàn)。

　　近五(wǔ)成的家庭住宅为一居室和二居(jū)室，户型偏(piān)小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二(èr)居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市(shì)家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城(chéng)市土地资(zī)源紧张(zhāng)有关(guān)。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未来(lái)地产的(de)需(xū)求驱(qū)动力

　　根据七普数(shù)据测算，2020年(nián)城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房(fáng)进城和老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一(yī)半的家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭(tíng)人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)不足19平(píng)方米，不及全(quán)国人(rén)均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海(hǎi)市(shì)将人均住宅建筑面积低于15平(píng)方米的家庭界定为(wèi)住宅(zhái)存在(zài)困难，若按这个(gè)标准算(suàn)的话，中(zhōng)国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题(tí)。

　　若人均可使用住宅(zhái)面(miàn)积为40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平(píng)，只考虑家(jiā)庭(tíng)户人数，需(xū)要(yào)住宅总量约(yuē)390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达(dá)国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德(dé)国和英国都高于40㎡，中国的(de)人(rén)均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积后(hòu)，中国的人均可使用面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿(yì)的(de)集体户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户(hù)均已然1套房，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测算得(dé)到中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套(tào)房，看似(shì)已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国(guó)人口静态(tài)结构和(hé)动态(tài)趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下，中国未(wèi)来城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)需求主要来(lái)自于四个方面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户(hù)购房需求扩(kuò)张。

　　过去20年我国城镇家庭户均(jūn)人口数不断下降(jiàng)，六普显示(shì)城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户均(jūn)人口(kǒu)规模为2.62人(rén)/户，一人户(hù)、二人户(hù)的占(zhàn)比明显上(shàng)升，人口(kǒu)小家(jiā)庭化(huà)趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会因户均(jūn)人口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致经济发展带来(lái)的新增住(zhù)宅需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经济板(bǎn)块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经(jīng)济带、都市圈(quān)中心城市流入(rù)，区域经济资源分配(pèi)的再集中(zhōng)吸引着人口流入(rù)。人口迁移势必(bì)涉及到买房租房(fáng)，给迁入地(dì)住宅(zhá5k是多少钱，5k是多少钱人民币i)市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万人，自然(rán)增加人(rén)口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受益于(yú)人口迁(qiān)移(yí)。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅的家庭拆迁改(gǎi)建最多(duō)。自(zì)建房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前(qián)的比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万(wàn)家庭(tíng)户，自建住宅(zhái)和原公(gōng)有住宅减少了1282万户(hù)，住(zhù)宅净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商(shāng)品住(zhù)宅。租房(fáng)、购买经济适用(yòng)房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城(chéng)中村和(hé)旧城改造(zào)，商(shāng)品住宅的占(zhàn)比势必会进(jìn)一步(bù)上升。

　　2000年以前建造(zào)的(de)住宅建(jiàn)筑面积还有约(yuē)81亿(yì)平(píng)，涉及(jí)城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万户。破(pò)旧的城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设(shè)施(shī)配套差、没有或少(shǎo)有物(wù)业管(guǎn)理，居民追求美好、宜居(jū)生活的环(huán)境，背后的改善性(xìng)需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性需求还将有所增(zēng)加(jiā)。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾(qīng)向(xiàng)于中小(xiǎo)户型。已有住(zhù)宅家庭(tíng)希(xī)望提高生(shēng)活品质，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作会议明确指出支持住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国(guó)家(jiā)的(de)人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因素，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较其他国家依旧存(cún)在不小差(chà)距。

　　住宅(zhái)舒(shū)适度与经济水(shuǐ)平有(yǒu)着密切正向联系。随着经济发展水平的提高，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说(shuō)过(guò)去二十年(nián)是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为(wèi)住宅供给存在(zài)不足，供需出(chū)现错配，这是(shì)过去二十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么未来将是(shì)住宅(zhái)质量的(de)供(gōng)需冲突。房地产(chǎn)大分(fēn)化时代已(yǐ)至，这种分化不单局限(xiàn)于城市能级之(zhī)间差异，优(yōu)质小(xiǎo)区和老旧(jiù)二手房之间的差异(yì)也(yě)将越发扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口普(pǔ)查数据调查的(de)是人，并不(bù)是(shì)针对住宅(zhái)，因此可能(néng)存在统计(jì)偏差。商品住宅(zhái)占比(bǐ)实际值可能偏低，其(qí)增速(sù)可能超(chāo)预期。

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